Plan de cet article
Vous ne le savez peut-être pas encore mais il existe, a l’instar de l’immobilier « classique », un marché secondaire de l’immobilier en résidences de services gérées. Pour rappel les résidences gérées regroupent principalement les résidences pour étudiants, les EHPAD ou encore les résidences pour séniors. Leur spécificité tient au fait qu’elles sont exploitées via la contractualisation d’un bail commercial entre un acquéreur, investisseur d’un bien en LMNP et un exploitant.
Un marché attractif
Le marché secondaire ou de l’occasion de logements en résidences gérées intéresse principalement une catégorie d’investisseurs à la recherche de revenus immédiats. La croissance des résidences gérées est en marche. Ainsi les résidences pour séniors ont vu leur nombre croitre de 34 000 en 2015 à plus de 63 000 en 2020. Pour les investisseurs, les appartements en résidence gérée qu’elles soient étudiantes ou en EHPAD sont synonymes de rentabilité, d’absence de contrainte de gestion tout en bénéficiant d’une fiscalité intéressante. A ce jour, 350 000 lots ont été vendus et l’on ne dénombre pas moins de 3 000 ventes sur l’année 2020.
Par ailleurs, le marché est actuellement « porté » par l’arrivée de nombreux biens issus de la fin de défiscalisation des CENSI-bouvard, apparue en 2009. Le marché va donc receler de pépites, à venir, avec un marché profond permettant à chacun de trouver le bien idoine.
Par ailleurs, en investissant dans un lot dans une résidence gérée pour étudiants, vous adopterez le statut du loueur en Meublé Non Professionnel. Dès lors, ce statut LMNP, grâce aux amortissements, vous permettra d’obtenir des compléments de revenus à long terme. Investir en LMNP d’occasion est indubitablement un investissement raisonnable qui permet de bénéficier de loyers garantis grâce à la contractualisation d’un bail commercial avec le gestionnaire de de l’EHPAD, de la résidence étudiante ou de la résidence séniors.
Actuellement les délais de revente d’un bien en LMNP en résidence gérée sont de 6 à 10 semaines pour un prix variant entre 50 000 euros et 200 000 euros. Le prix moyen constaté d’une transaction s’établissant autour de 120 000 euros.
Par ailleurs les bien LMNP issus des programmes CENSI BOUVARD trouvent preneur en général dans une fourchette allant de 85% à 100% du prix d’achat.
Les meilleures opportunités, comme les lots de moins de 5 ans (avec des frais de notaire réduits) ou les biens dont les baux ont été récemment renouvelés – gage de sécurité et de lisibilité à moyen-long terme- bien entendu partent très vite.
Se faire conseiller par un expert
Il est crucial dans le secteur de la revente de bien en résidence gérée de se faire accompagner par un des professionnels du secteur ou par votre conseiller en gestion de patrimoine.
Le professionnel en reventes LMNP vérifiera avant tout la cohérence du prix de vente d’un bien eu égard à son secteur et à son état. En outre il permettra à l’investisseur de bien comprendre l’adéquation du lot avec le marché. Il vérifiera la solidité financière du gestionnaire et rentrera dans les détails du bail commercial. Il s’assurera qu’en cas de sinistre, celui-ci aura la capacité de faire face.
Grâce aux résidences de services gérées, l’investisseur cherche en général à se diversifier et se constituer un complément de revenu immédiat très peu fiscalisé. Ou encore sur du long terme pour sa retraite en profitant d’un marché de niche recelant de belles opportunités. Les objectifs sont multiples mais l’intérêt patrimonial évident quelles que soient les situations.
D’autre part, la résidence a le mérite d’exister ce qui permet d’avoir une meilleure visibilité sur les qualités et les compétences du gestionnaire de la résidence étudiante, séniors ou EHPAD et peut témoigner de son sérieux. Contrairement à un achat sur plan en Pinel par exemple, on peut voir de ses propres yeux ce que l’on achète !
Vous l’aurez compris aisément, le marché de l’occasion en LMNP des résidences gérée recèle de bonnes affaires à saisir en se faisant bien accompagner pour réussir son investissement.
En ayant recours à un professionnel, comme Revenu Pierre, un acteur référent du domaine, vous aurez accès aux reventes destinées aux banques et aux cabinets de gestion de patrimoine, c’est-à-dire l’accès aux meilleures offres du marché !
