La loi Pinel : une explication complète sur ce dispositif de défiscalisation

La loi Pinel autorise les ascendants et les descendants à louer le bien, si et seulement si, ils ne sont pas membres du même foyer fiscal que l’acheteur.

Cette loi s’applique aux logements situés dans les zones A, A bis, B1, certaines zones B2 et C si celles-ci sont soumises à autorisation. Les actions réalisées dans les zones B2 ou C sont autorisées à condition de disposer d’un dépôt de permis de construire avant le 31/12/17.

Une nouvelle division géographique a été réalisée le 1er janvier 2017, plaçant Annecy en zone B1. Sous réserve du respect des plafonds de loyers et des conditions de ressources des locataires, le régime Pinel varie en fonction de la zone géographique.

Le dispositif Pinel permet deux acquisitions par an. Le montant de la base offrant le droit à l’exonération fiscale est plafonné à 300 000 euros. La déduction est calculée dans la limite de ce plafond si le prix de vente par m2 habitable dépasse 5 500 €.

Le dispositif Pinel

Sous réserve du respect des conditions prévues par la loi entrée en vigueur en 2014, la loi Pinel 2018 comme la loi Pinel 2017, la loi Pinel 2016 et la loi Pinel 2015 vous permet de réduire vos impôts sur le revenu en achetant un nouveau bien à louer.
Dans les zones B2 et C (sous réserve d’approbation), à condition qu’une demande de permis de construire ait été déposée avant le 31/12/2017. Ceci est valable jusqu’au 31/12/2018 (délais de signature de l’acte authentique chez un notaire).

Les plafonds pour les loyers

Construits conformément aux décrets préfectoraux, ces plafonds de loyers sont fixés par décrets et révisés chaque année pour la loi Pinel avis. Pour la loi Pinel baux commerciaux conclus en 2018, les plafonds mensuels de loyer, hors charges et par mètre carré sont les suivants :

Afin de comprendre comment ces plafonds fonctionnent en fonction de la surface d’un logement, un coefficient doit être utilisé. Cela permettra de calculer le plafond de loyer autorisé en fonction de la surface du logement en question.

Pour effectuer ce calcul correctement, nous utilisons cette formule :

S = surface utile du logement.

[Pour la Haute Savoie, les villes suivantes sont situées dans la zone B1: Allinges, Annecy, Annecy-le-Vieux, Anthy-sur-Léman, Argonay, Ayse, Bonneville, Châtillon-sur-Cluses, Chavanod, Chens-sur-Léman, Cluses , Cran-Gevrier, Douvaine, Duingt, Epagny, Evian-les-Bains, Excenevex, Lovagny, Lugrin, Margencel, Marignier, Marin, Marnaz, Massongy, Maxilly-sur-Léman, Messery, Metz-Tessy, Meythet, Montagny-les -Lanches, Nernier, Neuvecelle, Poisy, Pringy, Publier, Quintal, Saint-Jorioz, Saint-Pierre-en-Faucigny, Sciez, Scionzier, Sévrier, Seynod, Thyez, Thonon-les-Bains, Yvoire.]

Exemple de calcul pour connaître un plafond de loyer pour un bien situé à Annecy (zone B1) : un T2 dont la surface est de 42 m2 avec une terrasse de 10 m2 (= 47 m2 de surface pondérée):

(0,7 + 19/47) = 1,10.

Le loyer dans la zone B1 sera de 10 € x 1.10 = 11 € x 47 = 517 €

La réduction des taxes

En fonction de la durée de l’engagement de location, la loi Pinel simulation vous permet de réduire vos impôts.

• Si la période de location est de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12%.
• Si la période de location est de 9 ans, la réduction d’impôt est de 18%.S
• Si la période de location est de 12 ans, la réduction d’impôt est de 21%.

Réaliser un investissement locatif, comment ça marche ?

L’investissement locatif dépendra de plusieurs conditions :

La fiscalité immobilière 

L’immobilier est soumis aux taxes locales ou est soumis à l’IFI (impôt sur la fortune). Les revenus locatifs sont également liés à l’impôt sur le revenu. En cas de vente, le gain en capital peut devenir imposable.

Le marché de la location 

Il est possible de ne pas trouver de locataire ou qu’il ne paie pas ses loyers ou que vos revenus locatifs soient inférieurs à ceux que vous aviez prévus.

Frais suite à l’acquisition d’un bien immobilier à louer

Contrairement à la condition ci-dessus, il est probable que vos dépenses soient supérieures à vos attentes. Faites attention à ceux qui sont obligatoires tels que les charges de copropriété, les assurances, les travaux de mise à niveau et ceux qui sont facultatifs (gestionnaire immobilier, garanties locatives, etc.).

Comment bénéficier de la loi Pinel ?

Pour bénéficier de cette loi Pinel ancien ou neuf, il faut tout d’abord :

1) Respecter les termes de votre contrat de location (que ce soit pour 6, 9 ou 12 ans)

• Il doit être destiné à la résidence principale du locataire. 
• Il doit être loué à un locataire n’appartenant pas au domicile fiscal du propriétaire.
• Il doit être loué conformément au loyer des plafonds.
• Il doit être loué Non meublé.
• Il doit être loué en permanence.
• Il doit être loué à des personnes qui respectent les limites des ressources.

2) Respectez les conditions d’éligibilité du bien acquis

• Obligations en matière de localisation 
• Exigences de performance énergétique (RT 2012, BBC Rénovation 2009 ou HPE Rénovation 2009) 
• Doit être loué dans les 12 mois suivant la date d’achèvement. 
• Obligation d’avoir un prix de vente plafond par m2 de surface habitable de 5 500 / m2.

Deux formes importantes que vous devez connaître

Nous avons déjà proposé plusieurs informations vous permettant de succomber à ce dispositif qui s’avère être très intéressant et surtout parfait pour vos finances. La défiscalisation prend toutefois deux formes très importantes que vous devez connaître avant de vous lancer.

• Il y a la réduction des impôts, cela dépend forcément de votre contrat puisque vous pouvez vous engager pour 6, 9 ou 12 ans.
• L’abaissement du revenu imposable est aussi appréciable, vous pouvez ainsi gagner en pouvoir d’achat.

Le gouvernement français a souhaité mettre en place ce mode opératoire notamment pour redonner un peu de dynamisme à un secteur surtout dans certaines villes. En effet, de nombreuses communes n’ont pas assez de demandes concernant les achats que ce soit pour une maison ou un appartement. L’État souhaite avec ce dispositif de défiscalisation vous proposer une réduction sur vos impôts en vous incitant à acquérir des biens dans des zones. Comme nous l’avons expliqué, certaines sont plus intéressantes que d’autres, vous devez donc vous rapprocher d’un expert afin de jouir de précieux conseils.

Il pourra alors vous épauler dans votre choix et surtout il est préférable d’acheter un logement qui offrira une belle rentabilité. Vous devez donc vous attarder sur les demandes dans les différents départements avant de signer l’acte.

Comment acheter un logement pour la loi Pinel ?

Vous êtes à la recherche d’un investissement immobilier rentable et vous vous intéressez à la loi Pinel ? Pour bénéficier de cette mesure fiscale, vous devez acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) et le louer pendant une période minimale de 6 ans.

Pour commencer, il est judicieux de définir votre budget d’achat en fonction de vos moyens financiers et de la zone géographique dans laquelle vous souhaitez investir. En effet, le montant de l’investissement et le niveau de loyers perçus varient en fonction de la ville et de la zone (A, B1 ou B2) dans laquelle se situe le logement. Il est recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour vous aider à trouver un logement répondant aux critères de la loi Pinel. Ce dernier pourra vous conseiller sur les quartiers les plus attractifs et les types de biens les plus rentables.

Il est également nécessaire de bien étudier le marché locatif de la zone choisie et de s’assurer que le logement est facilement louable. Il faut également tenir compte des caractéristiques du bien (superficie, nombre de pièces, qualité des équipements) qui auront un impact sur le niveau des loyers.

Enfin, une fois que vous avez acheté votre logement, vous pouvez bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Pinel, qui permet une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du prix d’achat du bien. Vous pouvez également bénéficier d’un financement attractif grâce à des taux d’emprunt souvent avantageux pour l’investissement locatif.