Après 5 années de hausse consécutive du marché de l’immobilier français, on aurait pu penser que la crise du coronavirus marquerait un point d’arrêt. Les remontées des statistiques immobilières issues des notaires de France montre que ce scénario n’a clairement pas eu lieu. Le marché reste attractif, porté par une très forte demande et la faiblesse des taux d’intérêt qui incite les investisseurs à se constituer un capital en investissant dans l’immobilier. Mais alors, où investir en France en 2021. Reste-t-il des opportunités d’investissement ? Quelles sont les villes où il vaut mieux investir en 2021 ? Quel sera l’évolution des prix immobiliers probable en France en 2021 ?

Les villes les moins chères en France où il est intéressant d’investir

Saint Etienne, avec un prix moyen au mètre carré de 1 000 euros au centre-ville est incontestablement la ville la moins chère de France et la plus rentable. La commune profite d’un exode des lyonnais qui font face à un prix foncier élevé, et aux investisseurs locatifs attirés par les forts rendements. Après de longues années de baisses, l’immobilier à Saint-Etienne a augmenté en moyenne de 8.7% en 2020.

Mulhouse, en Alsace, est aussi une ville très intéressante du point de vue immobilier. Bien que disposant de nombreux atouts, le prix moyen des biens immobiliers n’est que de 1 140 euros par mètre carré. Pourtant, le salaire moyen à Mulhouse est élevé par rapport à la moyenne nationale. La ville est dynamique, avec ses 40% d’habitants âgés de moins de 30 ans, ses liens avec forts avec l’Allemagne et la Suisse voisins, son aéroport international. Investir à Mulhouse n’est pas un pari très risqué et offre des rendements très attractifs.

La ville de Limoges, dans le Limousin, est une des villes de France où le coût de la vie est le moins élevé. Avec ses 208 000 habitants, Limoges est la 28e ville de France. La ville abrite certaines des plus grandes entreprises françaises, dont Legrand (fabricant de composants électriques), Renault Trucks, Valeo, Schneider Electric et Haviland (fabricant de produits de luxe en porcelaine). En 2020, les appartements à Limoges coûtaient en moyenne 1 160 euros par mètre carré et le prix de vente moyen des maisons n’était que de 156 000 euros.

Nîmes, dans le sud de la France attire aussi notre attention. Nîmes est une ancienne ville de garnison romaine et elle possède quelques beaux monuments romains, dont un superbe amphithéâtre romain et un ancien forum. Nîmes possède son propre aéroport (desservi par les vols Ryanair vers le Royaume-Uni et Bruxelles), une gare TGV et l’autoroute A9 l’a dessert. Nîmes est également la porte d’entrée de la Provence et de la belle région des Cévennes. Situé à seulement 50 km de Montpellier, et malgré une infrastructure de transport similaire, la ville n’a pas connu la même croissance des prix immobiliers que Montpellier. Nîmes devrait donc connaitre dans les années à venir un rattrapage des prix immobiliers sur sa voisine. Actuellement, acheter une maison coûte en moyenne 329 000 euros à Montpellier, alors que cala revient à 216 200 euros à Nîmes.

Les zones où la croissance des prix de l’immobilier est la plus rapide

Il existe en France un certain nombre de points chauds où les prix de l’immobilier n’en finissent plus de grimper.

La ville de Rennes, en Bretagne, est à la 5e place des villes françaises où il fait bon vivre. Rennes s’affiche comme l’une des villes les plus vertes de France, tant pour ses jardins et ses parcs que pour son réseau de transports publics électriques et de pistes cyclables.

En 2020, Rennes a connu une augmentation spectaculaire de +20,5 % des prix de l’immobilier, portant le prix moyen du mètre carré d’un appartement à 3 070 euros. Cette hausse des prix de l’immobilier est due à une énorme demande. Selon l’INSEE, au cours des 3 dernières années, la population de Rennes a augmenté en moyenne de +7,6% chaque année, ce qui porte la population totale de la ville à 438 865 personnes. La ville accueille également plus de 63 000 étudiants. Rien n’indique que cette dynamique ne se poursuivra pas en 2021.

Tout comme Rennes, la ville voisine de Nantes a également connu une croissance rapide de sa population. La ville a doublé de taille depuis les années 1960 et elle est aujourd’hui la 6e ville de France. 45% de la population a moins de 30 ans. En 2020, le prix moyen de l’immobilier pour les maisons a augmenté de +10,3 %. De même, le prix moyen des appartements a augmenté de +13,7 % pour atteindre 3 520 euros le m2. Offrant une qualité de vie exceptionnelle et un marché de l’emploi solide, la ville continue d’attirer de nombreuses personnes, favorisant la croissance des prix immobiliers.

Enfin citons Angers, qui a connu une croissance des prix de l’immobilier à 2 chiffres en 2020. La petite merveille de l’ouest de la France, est la ville la plus agréable à vivre selon l’Express. Située au bord de la vallée de la Loire, Angers est réputée pour ses parcs publics et ses jardins botaniques. Sa popularité a été résumée par L’Express : « Angers offre la meilleure qualité de vie en France grâce à un cocktail gagnant d’excellence académique et universitaire, une offre de soins haut de gamme, le développement durable et des prix raisonnables pour l’immobilier. Cette ville à taille humaine a su préserver ses espaces naturels et sa qualité de l’air ». Les prix de l’immobilier ont augmenté de façon spectaculaire à Angers en 2020 et cette tendance devrait se poursuivre en 2021.

Où les prix de l’immobilier baissent-ils en France ?

Il peut être intéressant d’investir dans ces villes en anticipant une remontée des prix dans le futur. Certaines villes ont retenu notre attention.

La ville d’Orléans, située à 120 km au sud de Paris, a également connu une petite baisse de l’immobilier de -0,6 % au premier trimestre 2020. Comme à Mulhouse, le deuxième trimestre 2020 a connu un fort rebond de 6,1 %, portant le prix moyen du m2 à Orléans à un peu plus de 2 000 euros.

Dans le nord de la France, les villes d’Amiens et de Caen ont enregistré des baisses des prix de l’immobilier en 2020. Amiens est une grande ville universitaire et un centre d’affaires dans le département de la Somme, à 100 km au sud-ouest de Lille. Elle a connu une baisse de -1,0 % des prix des appartements sur la période de 12 mois allant jusqu’en mars 2020, puis une hausse de seulement +2 % des prix de l’immobilier (contre une moyenne nationale de +5,0 % pour la France). Le prix de vente moyen des maisons à Amiens n’était que de 154 000 euros en juin 2020.

La ville universitaire de Poitiers, dans le centre de la France, est la seule région de France métropolitaine à avoir connu une baisse réelle des prix des maisons en 2020 (baisse de 1,7 % des prix de l’immobilier pour atteindre une moyenne de 170 000 euros). En revanche, les prix des appartements dans la ville se sont un peu mieux comportés, augmentant de +7,3 % au premier trimestre 2020 et de +3,9 % au deuxième trimestre 2020 pour s’établir à 1 650 euros le m2. Cela n’est pas totalement surprenant si l’on considère qu’une personne sur six dans la ville est étudiante et que plus de 30 % de la population a moins de 30 ans. Poitiers a atteint la deuxième place dans la liste des villes de France où il fait bon vivre et est décrite par L’Express comme « un paradis pour les jeunes qui bénéficient d’un logement parmi les moins chers de France. Avec ses théâtres, ses cinémas et ses festivals de rue, la ville offre une grande qualité de vie et une sécurité totale… ».

Les zones suburbaines sont des zones intéressantes

La crise du Coronavirus a favorisé un exode des centres urbains vers les banlieues et les zones rurales en 2020. En supposant que cette tendance se poursuive en 2021, les prix de l’immobilier dans ces zones devraient fortement augmenter, poussés par une forte demande.

Une étude récente des notaires de France, a montré que si les prix de l’immobilier à Bordeaux ont fortement augmenté au cours de la dernière décennie (avec une hausse de +42 % sur une période de 10 ans), le taux de croissance dans les zones environnantes n’a atteint que la moitié de celui du centre-ville (+21 % de croissance).

De même, alors que les prix de l’immobilier dans les villes de Nantes, Toulouse et Lyon ont tous augmenté en moyenne de +14% au cours des dix dernières années, les prix des logements dans les banlieues environnantes n’ont pas suivi le rythme. Les prix de l’immobilier dans la zone périurbaine de Nantes n’ont augmenté que de +5% sur la même période. À Toulouse, les prix de l’immobilier dans les villes et villages périphériques n’ont augmenté que de +2 % en 10 ans. Dans les zones rurales autour de Lyon, les valeurs immobilières n’ont augmenté que de +1% sur la période correspondante.

À Montpellier, le contraste est encore plus marqué. Au cours de la période 2010-2020, les prix de l’immobilier dans la ville ont augmenté à un taux annuel moyen de +4%. Pendant la même période, les prix des maisons dans les villages entourant Montpellier restent inférieurs de -4% à ce qu’ils étaient en 2010.

Seule la ville de Clermont Ferrand, a vu les prix de l’immobilier en périphérie de la ville, suivre le rythme d’augmentation du centre-ville (+6% dans le centre-ville et +5% dans les villages et villes environnants). Toutes les autres villes de France ont connu une nette différence entre la forte croissance des prix dans les centres-villes et la baisse, voire le recul, des prix de l’immobilier dans les banlieues.

L’étude des notaires conclut en indiquant que :  » … il apparaît que l’évolution des prix de l’immobilier dans les villes a eu une influence limitée sur l’évolution des prix dans leur périphérie … le dynamisme des villes n’a pas un effet d’entraînement sur les zones environnantes dans les mêmes proportions. … les marchés immobiliers sont en ce sens, séparés, non connectés … ».

Conclusion sur les tendances des prix de l’immobilier en France en 2021

Le marché français du logement devrait continuer à se renforcer en 2021. L’impact du Coronavirus ne semble pas avoir eu d’effet durable (du moins pas jusqu’à présent). 2021 sera sans aucun doute une année difficile pour l’économie française, mais le plan de relance massif du gouvernement, la persistance de taux d’intérêt bas et la forte demande de logements en France, devraient maintenir les tendances à long terme sur une trajectoire ascendante. Selon les notaires de France : « … plus que jamais, les français ont un appétit prononcé pour la brique et la sécurité qu’elle leur procure, tant en termes d’investissement que de rendement. A cet égard, la confiance des ménages est clairement rétablie, après une chute historique lors du confinement… ».

Dans une perspective d’investissement à long terme, le marché immobilier français est un pari assez correct. Il a prouvé au cours de l’histoire récente qu’il est suffisamment robuste et capable de résister à des périodes de déclin temporaire. L’immobilier français est également l’un des marchés les mieux réglementés au monde. Globalement, les perspectives des investisseurs immobiliers en France pour 2021 sont donc positives.